Avant de devenir propriétaire d’un logement, n’oubliez pas de prendre en compte le coût des charges de copropriété dans votre gestion immobilière. Destinées à financer l’entretien des parties communes d’un immeuble, elles alourdissent le coût du logement. Cependant, la loi permet au propriétaire de récupérer une bonne partie de ces charges s’il prévoit de louer. Alors, entre propriétaire et locataire, qui doit supporter la facture ?
Les charges de copropriété dans votre gestion immobilière
Les charges de copropriété font partie de la gestion immobilière courante d’un lot en copropriété.
Elles se répartissent en 4 catégories de dépenses importantes, dont :
- Les dépenses courantes : pour l’entretien des parties communes de l’immeuble.
C’est le syndic de copropriété ou le syndic d’immeubles qui en vote un budget prévisionnel comprenant : le maintien en l’état, le fonctionnement et l’administration de l’immeuble. - Les dépenses exceptionnelles : ce sont les grosses dépenses qui doivent être ratifiées par un vote des copropriétaires à la majorité, lors d’une réunion du syndic d’immeubles.
- Les charges générales : supportées par l’ensemble des copropriétaires, elles sont pondérées par la valeur relative de leur lot. Elles couvrent les dépenses liées à l’administration de l’immeuble, son entretien et sa
- Les charges spéciales : le propriétaire doit les prévoir dans sa gestion immobilière en fonction de l’importance de certains équipements par rapport à son lot. Il ne doit pas payer par exemple les dépenses relatives au fonctionnement de l’ascenseur si son appartement est situé en rez-de-chaussée.
Une fois le budget prévisionnel voté par le syndic de copropriété, il court sur une période comptable de 12 mois. Chaque propriétaire peut prévoir dans sa gestion immobilière de s’en acquitter chaque trimestre ou de les faire amortir par ses locataires par une provision de charges. Car la loi autorise à récupérer une bonne partie des charges de syndic auprès des locataires. Une liste exhaustive, fixée par décret autorise légalement le propriétaire à en exiger trois types :
- celles liées à des services profitant directement au locataire
- celles concernant l’entretien d’espaces ou d’équipements utilisés par le locataire
- celles liées à des taxes de redevance (pour les ordures ménagères et le balayage).
Les charges de copropriété en question
Une bonne gestion immobilière d’un lot en copropriété permet de répercuter une grande partie des charges sur le locataire, notamment celles relatives aux services et équipement dont il jouit autour du logement.
Toutes les charges de copropriété récupérables sont précisément listées par la loi et ne sont pas contestables par le locataire. À titre d’information, il peut s’attendre à supporter les charges de syndic liées aux services suivants :
· ascenseurs (réparations, électricité, nettoyage)
· eau froide ou chaude pour les parties communes
· installation d’un système de chauffage particulier
· fonctionnement des parties communes du bâtiment (électricité, produits d’entretien)
· espaces extérieurs au bâtiment comme les espaces verts
- hygiène des lieux (achat de consommables pour éliminer les déchets ou désinsectiser)
- traitement des déchets (rémunération du personnel qui s’en charge).
En revanche, certaines charges de syndic restent exclusivement à la charge du propriétaire, comme :
- la taxe foncière
- les frais relatifs aux quittances
- les frais de location d’une poubelle ou d’une citerne de gaz liquéfié
- les frais de dératisation
- les frais de nettoyage de graffitis.
De nombreux locataires ont parfois la bonne surprise de recevoir un chèque de leur propriétaire en fin d’année, si le décompte des provisions payées excède les dépenses. Mais la régularisation peut aussi se produire dans l’autre sens si le solde est négatif. Il incombe au propriétaire pour la bonne marche de sa gestion immobilière d’envoyer le décompte des charges un mois avant la régularisation.
Dans tous les cas, c’est au propriétaire et non au syndic d’immeubles ou au syndic de copropriété de décider des charges qui seront supportées par le locataire. Elles doivent clairement être définies au moment de la location et mentionnées sur le contrat de bail.
